Según el último reporte de de Inmuebles Industriales de Cushman & Wakefiel, durante la primera mitad del 2019, la producción de nuevos centros logísticos premium continuó activa con la incorporación de 79.300 m2. Si bien la demanda no acompaña a la oferta, se observa una oportunidad en los precios actuales, con un valor promedio de USD 6,9 m2/mes.
Panorama económico
Durante el transcurso del primer semestre los indicadores de coyuntura muestran que la actividad económica continúa en fuerte retroceso. En Abril el índice de producción industrial manufacturero (IPI) muestra una caída del 8,8% en la actividad industrial, respecto del mismo mes del año anterior.
Como resultado, la utilización de la capacidad instalada en la industria descendió hasta el 61,6% en abril de 2019, nivel inferior al registrado en el mismo mes de 2018 (67,6%). El tipo de cambio de la moneda estadounidense continúa bajo una volatibilidad extrema en un contexto político sumamente incierto y marcado por las elecciones presidenciales, lo que no contribuye a controlar la inflación y afecta el nivel de actividad.
La devaluación del peso se manifestó de manera negativa sobre la mayoría de los indicadores sociales. La tasa de desocupación alcanzó los dos dígitos y el salario se deterioró con fuerza. El gobierno por su parte intenta aportar cierta calma al mercado cambiario interviniendo sobre el valor del dólar, utilizando también la tasa de interés como una variable más de ajuste sobre el tipo de cambio.
Además anunció un paquete de medidas entre las que se encuentra el congelamiento de precios de bienes sensibles de la canasta básica alimentaria y suspendió aumentos ya anunciados sobre tarifas de servicios públicos. A pesar de ello, la actividad política se encuentra más enfocada en las elecciones presidenciales.
Visión del mercado de centros logísticos y depósitos
El reporte de Inmuebles Industriales muestra que, a pesar del complejo contexto económico, durante el transcurso del primer semestre de 2019 la producción de nuevos centros Premium continuó activa, y se finalizaron proyectos por 79.300 m2, cifra que supone un crecimiento del 4,4% sobre el inventario del semestre anterior.
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Sin embargo, la demanda no acompañó con la ocupación de la nueva superficie, y en cambio permanece a la expectativa de la recuperación de la actividad industrial y los resultados de las elecciones presidenciales. El menor número de transacciones y la reducción de los espacios ocupados, en un contexto de retroceso del consumo privado, motivó un descenso de la absorción neta, que se redujo un 56,7% respecto del semestre anterior.
Como resultado, la vacancia se elevó hasta el 13,2%, cifra que supone 2,5 puntos porcentuales más que en el último semestre de 2018, y un crecimiento de la superficie disponible del 28,5%. Por submercados, la vacancia aumentó significativamente en zona Sur (+4,3 puntos porcentuales), como resultado de la entrada de 37.600 m2 nuevos, en su mayor parte ubicados en las zonas de Ezeiza y Spegazzini.
Estas zonas traccionan inversores de menor tamaño, que eligen desarrollar depósitos de entre 3.000 y 5.000 m2, dentro de parques industriales, o en torno a los mismos, en lugar de establecerse en predios totalmente aislados. Al mismo tiempo se observa que a excepción de la superficie desarrollada bajo contratos “built to suit”, el tamaño de los depósitos tiende a reducirse. Esto podría ser resultado de la tendencia hacia operar espacios logísticos de manera más eficiente, considerando que se paga por metros cuadrados y se operan metros cúbicos.
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